现在的房子都建二三十层高，将来房龄到了，老房子该怎么处理？

admin 2023-10-26 46 0

高层建筑未来怎么处理，那是政府政策性的问题，我们目前谁都没办法确定它们的归宿，现在只能猜测。

1.修修补补：这个可能是将来在一定阶段对老旧的高层建筑最常用的暂时性的方法。

①. 有先例的，建于1977年上海徐家汇的九栋楼，当年曾经真正的“楼王”，如今快50年了，还屹立在上海的繁华路段。40多年间经历了多次的翻新和改造，曾经还加盖过一层。

现在的房子都建二三十层高，将来房龄到了，老房子该怎么处理？生活

上海徐家汇的九栋楼

②.2020年7.21号国务院办公厅发布了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确指出：到2025年前，即"十四五"规划期末，力争基本完成2000年底前建成的老旧城镇小区改造任务。

这个目前基本针对于20年年龄的多层建筑来说的，大家在各个城市应该都看到过老房施工修复的工程了。

有理可循，有例可循，再过些年，目前的高层建筑或许也是这样。

2.爆破拆除：修补后再过个10年20年的，这些楼房就快或者已经超过了50年的高龄了，这可是高层建筑极限年龄了，这个或许是它们最后的归宿。

当然了，这个可能会是一个非常复杂的过程，政府政策引导，居民搬迁安置，开发商经济利益等等，未来的事情让未来去办吧。

3.还有一种可能，成为危楼后，没有开发商接手，政府暂时没有规划目标，会暂时性的成为没能力购买新房的人群的居住地。

4.遇到城市规划调整。这个需要有超级好的运气。

政府在某个住宅区建设医院、学校、商业综合体、公园或车站等城市配套设施，才有可能进行拆迁。这种拆迁由政府进行，由中标的建筑商负责拆除和重建工作。住户将被安置到新小区，或者获得拆迁补偿款以购买新房。

下面讲一个我身边的关于房子的故事。

前一阵吃饭，我一个朋友分享了他几年前的购房经历。虽然买的房子现在看来亏了十几万，但他一点也不后悔当初的选择，特别庆幸自己听从了他老婆的建议。

大约五、六年前，疫情前，楼市还是很好的。我朋友的老婆生了第二个孩子，为了照顾孩子，他们把自己的父母从老家接到城市里帮忙。

一家六口住在50多平方米狭小的二居室里，非常拥挤。朋友攒了些钱，想着改善居住环境，卖掉原来的小房子，换购一套面积约100平方米的二手房大房子。

他们对比了二十几套房子，最后锁定了两套选择：一套是位于33层高楼的第32层，面积约102平方米，朝南的三居室；另外一套是位于六层多层楼的第三层，面积约95平方米，南北通透的三居室。总价相当，地段也相似。

这两套房子各有利弊。32层高楼有电梯、视野好、无遮挡，当时看着确实很完美。多层楼的三层公摊面积小，前面有绿树遮挡，但没有电梯，担心父母上下楼会比较累，推婴儿车或抱宝宝上下楼也不方便。

朋友本来准备买32层高楼。但是他的老婆坚决反对，老婆称自己恐高症，而多层楼的三层虽然没有电梯、上下楼也比较不便的，但老人帮他们带孩子只是短期居住，宝宝很快就长大，上楼爬爬也是一种乐趣。

事实上，他老婆不愿意买高楼还有一个重要原因。她最担心的是高楼房龄已达30年，未来房屋可能会越来越老化，那么高楼的修缮和维护该如何处理？而六层板楼房龄为20年，毕竟楼层较低，未来的修缮和维护相对容易。在妻子的建议下，朋友最终决定购买多层楼的三楼。

几年过去了，朋友告诉我他身边的亲戚、朋友和同事们几乎都想卖掉他们购买的高层住宅。高层住宅存在许多问题，而且面临房屋老化后难以维修的困境。并且，高楼住宅也不好出售，与此相反，朋友购买的板楼却越来越受欢迎。

当初购房时，朋友正好遇上高房价时期，现在房价有所回落，但朋友对自己的房子仍然充满信心，因为他相信未来保值增值是一个趋势。

过去十多年间，城市里的二三十层高楼如雨后春笋般拔地而起，人们满怀欣喜地入住，然而残酷的现实也摆在他们面前。现代高层建筑普遍使用钢筋混凝土，混凝土一般使用50年也不会出现大问题，但管线的使用寿命却不到30年。

许多居住了十几二十年的高楼住户发现，管线开始漏水，墙内的电线老化，电梯经常故障等问题，要修缮这样的高楼也是一项繁琐的任务。难道要指望几十年后让子女继续居住，或者等到70年后重新翻修房子吗？

回顾过去，大多数商品房都是在上世纪八九十年代建成的。这些商品房属于民用建筑，有一定的使用年限。一般来说，合理的使用年限为50年，有些房子甚至能达到60年或70年。那么，当高层住宅的使用年限到达时，是否有可能重新拆除再建？

拆掉六层板楼再盖一座33层高楼是有利可图的。而如果拆除33层高楼再建一座相同高度的楼房，谁都知道这是赔本的买卖。除非拆除后再建一座100层高楼，对开发商才算是划算的。

最后，我们背后有强大的国家呢，不用过早的杞人忧天！

亲爱的问主，不用将来，第一批上世纪八十年代初建的二三十层高的楼房，在一些南方城市，已经到了房龄，需要拆除了，但出现了尴尬的情况：

第一，无人去拆。

开发商们，不愿意拆；当地政府呢，这是商业性的住宅啊，没必要参与，而且，政府也不可能有钱拆，拆，还是得开发商们来进行啊。

但大家对这些高楼，敬而远之。这到底什么情况呢？

第二，无利可图。

一个住宅区，或者几幢房子，要不要拆，那要看，拆了以后再盖，是不是有利。二三十层高的楼，楼间距又比较近。

你拆了，最多盖的跟原来一样，你不可能盖四十层啊，现在住宅，最高，也就是二三十层。

而且，可怕的是，现在对容积率和绿化率有要求，很可能是，你拆了20幢，最后只能盖18幢，你还赔钱呢。

这样，导致开发商不愿意进入。

第三，住房不仅得不了利，还得出大笔钱。

我们正常理解的拆迁，好像是除了拿套房，还拿一大笔钱。可对这种二三十层的高楼，不仅拿不到钱，还得交十几，甚至几十万给开发商。

住房也不干。

现在这些房龄到了的楼房，两个结局：要么业主们，凑钱进行修缮，还能住个几年；要么，就是放弃，成为鬼楼了，因为住人，已经不安全了。

我身处南方，看到很多90年代所建，超过20层的高楼，也只能维持修修补补的现状，现在是这样，未来更是这样。

（正在改造加固的老旧小区）

这里有一个发生在俄罗斯的故事，可以引发我们的共鸣：

故事讲述俄罗斯一个经济发展闭塞的小城，30层高的居民楼承重墙产生裂缝，已经摇摇欲坠，消防局长和房管局前来视察，认为居民都应该搬出去，以防发生严重坍塌，房管局长建议市长出面对居民楼推倒重建。

这里边的住房是居民的唯一住所，搬出来只能流落街头，大家不知道重建需要多久，届时生活陷入困境，将何去何从，都不同意。市长没资金去重建，只能做一些无关痛痒的改造，但始终无法解决困局，房管局长坚信这是危楼，人员必须撤离。

最终，市长在无奈之下，只能解决提出问题的人，只有把源头解决了，才能稳住居民。于是，房管局长背了黑锅。

在生命的最后一刻，房管局长还跑去挨家挨户叫居民撤出危楼，可却被众人群殴，最终局长命丧黄泉，不久之后，也带走了这栋危楼，造成了悲惨的故事。

换位思考一下，目前的中国有几十万栋超过30层以上的高层，未来将是一个严峻的问题，其实，就像俄罗斯这个小城一样，高楼的命运已经和居民捆绑在了一起，每个人都是自己的楼生，没有好的去处，只能守着这唯一的住所。

（30多层的楼房随处可见）

这是逃避不了的事实。

一、为什么房子都喜欢修建二三十层高？都建在哪里？建房趋势是什么？

01、为什么修建二三十层高？

直接答案：开发商想把利益最大化。

不难看出，修建6层楼高的小区，那是因为开发商不想装电梯；修建11层的小区，那是因为开发商只想装一部电梯；那些18楼的小区，是因为开发商不想修建两个消防通道，拉大公摊面积，房子不好卖。

目前开发商普遍建27-33层，为什么极少建34楼呢？这是因为我国《国家住宅设计规范》对房子层高要求是宜为2.8m，为了采光好，开发商们普遍按照2.9m修建。

再结合我国《民用建筑设计通则》对超高层的区分在于是否超过100m，而33层是最理想的。开发商通过计算，房屋总楼高计算得出2.9m*32层 5.5米（首层一般作为商铺或者不作使用的架空层） 0.3米（台阶）=98.6m，和超高层要求完美契合，从而避开了很多高成本。

过33层的超高层在消防设计（至少两个消防通道、消防云梯极限是100米）、结构设计、施工工艺（含钢率加大）等方面会投入较大成本。这时，修建33层，开发商的利益将是最大化的。

（正在修建的高层建筑）

02、都建在哪里？

我处于一个西南四线城市，以我这里为例，开发商在拿地时都会避开中心城区，一来中心城区拆迁工作难开展，拆迁补偿巨大，二来地皮较贵。即使选择城区拿地，也会选择老城区中的棚户区，一是住户少，二是政府有棚改需求，可以节约大部分成本。

我这里开发商拿地，都会选择中心城区的周边，尤其政府规划的开发区、新区是拿地最多的地方。

这些区域人烟稀少，拆迁赔偿少，住户能得到政府和开发商的双补贴，开发商能得到政府的大力支持，开发商也为城市提升了形象，政府和开发商将会是互惠互利的局面。

03、建房趋势是什么？

以目前城市发展，开发商建房都会选择城市周边的地，这是未来发展趋势。这是因为农村逐渐城市化，以前的老城区因为城市发展，原来的配套设施跟不上新时代要求，交通拥堵、就医困难、上学不便等很让政府头疼。

于是，政府带头，城市中心逐渐往周边迁徙，一般先划个新区，再修几个有物业、明晃晃的小区，优质的学校、医院、道路、商超等设施再跟上，慢慢引导民众过来，这就成为了城市扩张的方向。

（某开发新区新建的高层小区）

至于原来二三十层的老小区，大概率都会租给外来打工者，对于租户来说便宜，对于房东来说，自己住在新区，美滋滋的收租。

二、随着房龄的增长，房子大概率走向

20年后：成为老旧小区，有钱的住户逐渐搬走，老人开始往下层走，这时会搬进很多打工者租房，一部分成了空房，房价已明显低于市场价。

30年后：修修补补是常态，房价低也不好卖，搬走大部分人，置换一批便宜买二手房住进来的新住户。这时，拆迁重建的念想在个别业主心中萌芽。

40年后：一些低质的楼盘有了危楼的趋势，此时搬走的人更多了，一些成了无人区，一些仅存租客了。同时，先进派和保守派的业主就拆迁重建上会出现较大分歧，地段好的小区甚至已经有开发商主导沟通协商了。

40-50年：业主备受煎熬，一面是高昂的维护费用，一面是补偿给开发商昂贵的费用（后面会讲到为什么）。

这阶段各方利益掺杂，重建逐渐进入实质阶段，各方都在楼层选择、户型分配、补偿金额等切身利益问题互不相让。

（正在重建的高层小区）

50年及以后：进展顺利的小区招标重建，进展不顺利的小区依然僵持，业主依旧煎熬。政府开始重视，面对僵持不下的多方利益，只能沟通维稳。

平日里也能看到很多报道，老小区僵持拆迁过程中出现很多奇人怪事，上访的、拉横幅的、跳楼的，层出不穷，但随着楼龄增长，各方利益在招商、临时居住、赔偿等漫长的拉扯中都将趋于一致。

（正在拆除的老旧房子）

三、老房子未来该怎么处理？

1、开发商不会拆

做过房地产的都知道，开发商都把资金用到了极致，没有乱用的钱，几乎没有现金流，比如万达、碧桂园、中梁等知名房企，都是高负债率。这也是很多楼盘烂尾的原因。

不拆的原因很简单：①开发商没钱，根本拆不动。②即使有钱也不值得拆，不挣钱。③拆起来太麻烦，居民也不愿意拆。④市中心沦为老旧城区，城市发展热点不在这里，更没必要拆。

与其耗费无数人力物力，不如将中心转移到周边地区，带动地区经济发展。

2、少部分改造为地标性建筑

这也是政府出面做亏本的买卖，如果有硬性要求，需要在老旧房子上修建纪念馆或地标性建筑，比如必须将北京鸟巢搬到城中村，那肯定无条件的搬迁。

（政府征收老旧小区拆除）

3、大部分建筑将是修修补补

很多老房子都没有物业，此时只能政府出面做基本维护，年轻人逐渐搬走，高层逐渐往下层轮换，直到最后只剩下老人留守。百年后，老人去世，房子荒废。

值钱的地皮，政府出面回购，推平重建其它建筑，不值钱的地皮，政府也不管，任它自由发挥，彻底沦为无人区、废城。比如有名的鄂尔多斯鬼城。

不过，国家也出台了相关政策，用于老旧小区的改造加固。

根据2020年7月20日国务院办公厅公布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，里面明确指出：到“十四五”期末，也就是2025年前，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区的改造任务。

改造任务主要包括：老旧小区内部设施的改造（如公共设施、下水管道、消防器械、顶楼防水、电线重排等）、外部设施的改造（如安装电梯、粉刷外墙、拆除违法建筑等）、环境的改善（如增值绿化、增加活动器械、开设便民超市等）。

（老旧小区正在加固、修补）

虽然这项工程普遍针对多层建筑，不过，随着国家政策的完善，相信以后的高层建筑也会纳入改造方案。

四、为什么不处理?

我了解到，拆迁都遵循这条规律：把容积率低的（平房、六层及以下多层、棚改区等）住宅拆了，盖成容积率更高的高层。

地还是那块地，容积率高就意味着有更多的建筑面积，能住进更多人，有利可图才是开发商拆迁的动力。旧城改造多是这样，把平房（容积率1）拆了盖成高层（容积率3.5），提高了土地利用率，开发商赚了，政府赚了，居民也赚了。

（容积率只能达到3.5的高层建筑）

我们熟知的100米33层建筑，它的容积率即为3.5左右，这块地已经用到极致了，开发商已经盖不上去楼层了，开发商不是做慈善的，哪个开放商敢拆迁？

有不怕亏损的开发商，还有怕亏损的住户，容积率提不高，市场价持续增长，同为33楼的新旧房子，除了开发商的赔偿外，原来的住户肯定是要倒贴钱，才能住进新房的。

我咨询过房产界的朋友，他做过多宗土地开发的测算，即使纳入了房价增幅，大多数开发商也只能承受2-3层小区的拆迁，那些超过30年房龄超过5层的小区，就拆不起了。

所以说，拆不起，拆不动，不敢拆，除非建筑技术发生革命性变化，否则，修修补补又三年恐怕才会是未来的常态。

五、未来发展趋势？

不是危楼永不拆，将是未来发展趋势，除了修修补补外，我实在想不到这些老房子还有什么好的处理办法。除非国家出台政策，地方政府出面，才可能让这些老房子有妥善的处理办法。

（政府画圈拆除的危楼建筑）

六、写在最后

总体而言，高层住宅的房龄到了，大部分都维持修补现状，少部分拆迁，居民倒贴钱。

所以为了居住体验良好，建议买房者在关注地段、升值空间、学校、医院等因素外，建筑质量也很关键，毕竟一辈子的事情，后期扯皮很让人头疼。

也希望我们国家的贫富差距越来越小，人人迈入小康社会，人人拥有多套房，就不会出现抗拒拆迁、抗拒重建等类似的悲剧了。

你们认为呢？

我和老公是在2013年买的现在住的这套房子，一共31层，我们买的30楼。我哥和我们差不多时间买的房子，他买的是花园式洋房，一共五层，他买的一楼。几年下来，楼市的变化让我们两家的房子有了强烈的落差，我哥现在经常说：你们那种房子，以后白送都没人要。

前不久的一次大风天气，让我们彻底见识到了高层楼房的脆弱，不由得开始为房子的以后担忧。

我们买这套房子的时候高层住宅正被炒得火热。所有在售楼盘都是三十多层的高层，当然也有多层，一方面价格实在是超出我们可以承受的能力范围，另一方面多层看起来不如高层“巍峨壮阔”，所以我们连想都没想就选择了高层。

那时候的楼市真的太火爆了。第二天开盘，头天晚上就有人排队等着选房。销售顾问给我们说要想选个好楼层，最好早点过去排队。可我和老公却不以为然，可等到开盘的那天，我们直接傻了眼。

轮到我们的时候只剩下一楼、三十楼和三十一楼，买房之前爸妈交代无论如何都不要买一楼，所以一楼直接就被我们忽略掉了。三十一楼是上下两层，都是大户型，我们买不起，所以也没考虑，最后只剩下三十楼。

老公还挺开心，说：三十楼挺好，我喜欢高的，站得高看得远。

于是我们就定下了现在住的这个房子，当时22楼价格最高，它是一个分界线，往下每层每平方递减便宜三十块钱，往上每层每平方也是递减便宜三十块钱。三十楼优惠完后单价差不多是八千一平，总房款九十多万，贷了五十来万，每月月供三千多。现在这个房子已经涨到了两万左右一平，可让人无奈的是，房子有点有价无市的迹象。这先暂且不提。

买完房后，我和老公心里都美滋滋的，天天盼着交房，一年后交了房，装修完又晾了一段时间后我们就搬了过来。

前两年基本上没遇到过什么让人烦心的事情，物业挺尽心尽责，电梯也没出过什么故障，可慢慢地，问题一点点显露了出来。其中最大的问题就是电梯。

我们是两梯四户，乍听起来觉得两部电梯完全没问题，可楼一共31层高，每层住着四户人家，这就是124户，如果每家每户平均三个人，那就是将近四百人，平均四个人就是差不多五百人。每天上下班的点，那么多上学的、上班的都等着坐电梯，真的浪费了很多时间。一旦某个电梯出了问题，所有人就都只能等着坐另一部电梯，有时候都能等上半个小时。

最悲催的是两部电梯同时坏的时候，虽然这种情况很少，不过还是存在的。有一次我们楼一户邻居家里的下水道堵了，水从他们家漫出来，两部电梯都被水泡坏了，低层的住户还好，可以走楼梯，像我们20楼以上的，只能临时出去找酒店住。

房子的年龄越大，电梯的问题就越突出，我现在想起来就有些犯愁。

不久前我们这边刮了一次大风，房子的质量问题更让我们感到堪忧。

那次风力挺大，可能有十级左右，我们小区里一幢高层住宅的外墙保温层都被刮了下来，有的空调外机架子也被吹了下来，先不说房子的质量问题，主要是太危险了，万一不小心砸到下面的行人就麻烦了。下面还停着很多车，其中一大块脱落的墙皮砸到了一辆车的车窗上，车窗玻璃被砸得粉碎，车的主人光清理玻璃碎片就清理了很长时间。

虽然物业紧接着对车的主人做出了赔偿，可这个房子已经无法再给我们提供足够的安全感。

最让我们忧心的是，这两年，高层已经没有那么受欢迎了，最受欢迎的成了小高层，也就是差不多10-18层高的房子，虽然房价高一些，但是根本不愁卖，反倒是我们这种二手的高层，房屋中介那也有挂出去卖的，可是成交得很少，基本上到了有价无市的境地。

照目前的形势来看，以后的高层住宅真的很可能卖出白菜价，原因是城里人基本上家家户户都好几套房子。

我们小区里很多本地人，他们当初买我们小区的房子就是为了改善住房，说家家户户都好几套房子可能有些夸张，但他们真的不缺房子。

一个和我很熟的邻居，她是独生女，老家在我们这边的城郊，他们的户口都在老家，包括她老公和孩子的户口，为了拆迁都迁到了老家，后来他们家分到了三套房子，她公婆那边还有两套。老人走了后所有的房子都是他们的，加上他们现在住的这套，一共就是六套房子。

可她这六套房子都是高层，老家的房子下来后，她租出去了两套，让我无法置信的是，一套一百多平的房子往外出租一个月才一千块钱，我问怎么会这么便宜，她双手一摊说：我们那边每家都分了好几套房子，都闲置着，能租出去已经很不错了，我这个价格还算是高的，还有一个月租五百、六百的呢。

这真是让人有些无语了。

我哥的房子说起来真是赚了大便宜。

他买那个房子完全是凑巧了，他和我不在一个城市，当初看房子的时候对市区的那些高层住宅也是很羡慕、很心动，可他嫌价格高，就去郊区的几个楼盘看了一番。最终定下了现在住的这个。这个房子虽然比较偏远，但小区的环境很好，依山傍水，只是当时还没开发好，显得有些荒凉。虽然是个五层的花园洋房，可房价比市区的高层住宅还要便宜。

我哥买的是一楼，带了一个小院。因为他买的一楼，爸妈冲他发了好大一通脾气，大体就是嫌他买一楼，宁愿要顶楼也不能要一楼之类的。他们考虑的是一楼比较潮湿，而且人来人往的比较乱，事实证明爸妈的这些顾虑都是多余的。

一楼确实是比其他楼层潮湿一些，不过也差不了太多，至于担心的人来人往，一栋楼一共就十户人家，再乱又能乱哪里去呢？这几年，他们那边发展得越来越好，因为环境好，房价也越来越高，而一楼因为带个小院成了价格最高的一层。

他们出行非常方便，根本不用担心电梯的问题，最主要的是，他们的未来很美好。说不定还没到房龄就已经拆迁重建了。

高层住宅现在不仅不吃香，还越发让居民开始头疼了。因为我们不得不考虑的是：将来房子的房龄到了，老房子该怎么处理呢？我认为有以下几种可能：

1、没有开发商愿意重建，只能维修。

肯定是没有开发商愿意重建的，房子已经三十多层了，难不成再加盖到四十多层、五十多层吗？这是不可能的，建那么高给谁住？另外，往高里盖房子还要考虑楼间距，楼间距大了，同样大的一片地方，原本能盖十栋楼，现在只能盖六栋，怎么算都没有什么利益可图。没有利益，那开发商怎么会愿意去出钱重建呢？

而且完全没有必要建四五十层的高楼。我国人口老龄化非常严重，人口在急剧减少的前提下，会多出来很多闲置的空房子。现在的这些房子都住不满，何必再多此一举去加盖房子呢？

政府也不可能出钱拆迁，一个小区不是十户、八户人家，也不是八十户、一百户，而是上千户，有的大型小区甚至上万户。政府哪有那么多钱用来拆迁？这种拆迁对于他们来说没有任何意义。

既然如此，那当房子的房龄到了，或是房子出现了质量问题，老房子卖也卖不出去，拆也没人愿意拆，就只能维修。我们当初交房的时候交的房屋维修基金就是用来维修房子的，这是一笔不小的金额，足够用来房屋以后的维修了，如果实在不够，那家家户户到时候可以再凑钱。

2、补钱求着政府或是开发商拆迁重建。

一提到拆迁，我们似乎就想到可以分到很多房子或是很多钱，以前确实是这样的。很多人因为拆迁一夜暴富，彻底摆脱了贫困，人人都无比羡慕拆迁户，可高层住宅拆迁则和这种传统上的拆迁完全相反。

前面说了重建这种高层住宅对于开发商和政府来说都没有什么好处可图，可如果房子实在是成了危房，没法再住人，不得不重建那怎么办呢？因为没有利益，没有开发商愿意重建，为了让人来重建，我们就只能贴补些钱出去。严格意义上来说，这更像是重新花钱买房子，只不过因为不用考虑地皮的价格，所以会比重新买套房子省点钱，但具体也省不了太多。

目前来看，这种情况发生的概率是最大的。但实施起来也挺困难，有人想重建，有人不想重建，意见达不成统一该怎么办？细想一下似乎都是问题。

很多人想起来就觉得不甘心，可不甘心也没有办法，谁让我们当年偏偏选择了买高层呢？我一个朋友前段时间刚换了房子，他原先是个高层，然后卖了重新买了套小高层。他之所以换房子就是因为考虑到这个问题，怕等过上几年或是十几年，到时候高层住宅真成了无人问津的贫民窟。

3、有人说会成为空房，我不太赞同这种说法。

现在稍微发达点的城市，三十层以上的住房太多了，分布的到处都是。等他们的房龄都到了，没有开发商愿意去拆，因为房屋质量问题也没人敢再继续居住，那整个城市岂不是很多楼房都成了空房？城市也不就成了空城了吗？

如果房主都走了，搬到了别的地方，那原先的市中心也就慢慢发生了改变，闲置的那些房屋就一直闲置着吗？这好像不太实际。只能说还没发生的事情我们真的无法预测，相信到时候一定会出台一些相关政策的。

我认为现在考虑这些实在没太有必要，不要过于纠结房龄的问题，房龄到了的时候我们还在不在这个世上都还不一定呢。另外，政策变得很快，谁也无法预知十年或是二十年后的政策会是什么样子，所以还是不要过于杞人忧天了。

照目前形势来看，如果经济条件比较好，可以考虑入手多层或是小高层，大部分城市可能很少能见到多层的新楼盘了，就算是有，价格也很高，那么可以退而求其次选择小高层。小高层的优势还是挺明显的，近两年，特别是最近一年，我们这边主推的都是小高层。

有条件的可以考虑改善一下住房，没条件的就心安理得的安心在现在的房子里住着吧，以后的事情谁也无法预料，等事情发生了再考虑吧，相信到时候一定会有一个让我们比较满意的政策。

大家好，我是雷传桃，根据自己对二手房市场的了解，乐于为大家回答这个问题，欢迎大家讨论并留言。

在大中城市及小城市包括县城、乡镇，一方面是一幢幢高楼拔地而起，另一方面是一个个老旧小区里的低层住宅和多层住宅明显老去，成为老破小或老破大。

在各个城市，商品房普遍是从上个世纪八十年代建成并交付使用的，到现在，已经有30多年的房龄了。即使是上个世纪九十年代的房子，房龄也有20多年了。

任何一个建筑都是有使用寿命的，商品房也不例外。商品房属于民用建筑，一般来说，合理的使用年限为50年，也有的房子使用年限可以达到60年、70年。

目前，在全国范围内，基本上没有商品房达到50年的使用年限。过去，很少出现豆腐渣工程，老房子的质量从总体上说，都没有问题。

再过二三十年，各个城市第一批和前几批的商品纷纷到了“年老体弱”的阶段，会有怎样的命运？

一、遇到城市的布局调整，比如在某个住宅区的地盘上，兴建医院、学校、商业综合体、公园、车站等城市配套项目，那么就要拆掉住宅区里的老房子。由谁来拆迁？是政府项目，政府出

资，只能由政府进行招标，然后由中标的建筑商来进行。

有的楼房即使房龄不老，也要服从城市建设的需要，推倒重建。小区的业主，就会被安置到新的小区，或者拿到相应的拆迁补偿款，重新买房子。

二、倘若没有拆迁的机会，而房龄超过了50年，房子本身存在着安全隐患，成了危房，不适合住人了。这时候，业主应该怎么办？

有人会提出，把这些房子卖出去，反正有了接盘侠，房龄太老的房子不属于自己，就与自己无关了。

实际上，房龄超过50年的房子，很难卖出去。

在南京主城区的瑞金路商圈，有个老小区，房子都建成于1979年，由于具有双学区，而且是小学和初中都是名校，那儿的二手房很好卖，而且房价平均每年上涨10%以上。买家还可以申请到银行贷款。

我实地去那个老小区踩过盘，感觉到那些二手房内部的质量还不错，房龄看起来并不像40年，而是像20年。

这样的老破小房子由于有名校双学区加持，加上交通和配套很好，在二手房市场上比较热门。房子本身，并不需拆掉重建。

倘若某一幢楼房出现了质量问题，可以由业主共同出资，交给专业的建筑公司进行加固处理，这样不会影响到居住，安全性也没有问题。

倘若某一幢楼房成了危房，经相关部门进行严格而规范的鉴定之后，需要报废处理，那么，就得拆除重建。谁来支付拆除费和重建费？

我认为，应该由这幢楼盘的业主共同出资，取得相关部门的批复文件后，即可交给建筑公司拆楼和建楼。大约每平米2500元的设计和建筑、安装等成本，业主们都能承担得起。等到与旧楼的层高、外观差不多一样的新楼拔地而起的时候，新楼的房价就会升高，业主们就会尝到相关的甜头。

综上所述，房龄当然越小越好，即使房龄很大了，也没有关系，前提是不能存在着安全隐患。至于拆除重建，只有两种可能，一是政府出资，二是业主出资。

大概率来说，现在的这些高层，未来只能沦为无人问津的贫民窟了！

为什么这么说？

道理很简单，各种可能都要牵扯到一个最现实的字眼：钱！

现实摆在眼前，最明显可以借鉴的就是国外那些已经三四十年的高层了。

NO1：开发商拆迁？

随着未来的到来，土地肯定是越来越稀缺的。到时候的高层，密度高，容积率大，配套很完善。各种原因综合之下，哪个开发商能够拆迁赔款得起？

NO2：业主翻修或重建？

一个楼盘十几栋，一栋高楼几十层，人心哪里能够那么齐？就算人心齐了，如何出资，如何分配，都是难题。能够指望大家同心协力一起翻新或者重建吗？

集资翻新

NO3：政府旧城改造？

确实有旧城改造或者棚改的情况，但是这也是目前适合的。

因为大部分7层以下的老破小，无论拆迁还是改造，相对来说技术和资金投入都还比较低。

几十层高的楼房，想要旧城改造，那个技术难度不是如今可比，资金也不是现在可比的。

其实，这些房子最终的命运，在国外已经有了现实的结果了。

除了帝国大厦，这种有重要意义的高层，有人愿意花费重金不断翻修保养外，其他地方的高楼，见不了多少了。

帝国大厦

为什么说以后的高层，会成为贫民窟？

很简单，房子房龄差不多到了，业主就会准备出售了。

一般来说，房龄超过25年，银行都不怎么乐意批贷款了。而大部分购房者都是普通人，买了房子基本七八年就会因为需求而置换。

即使不置换，住了那么久，物业，房龄，设施都会老旧，只要稍微有点闲钱的，都会重新换一个环境。

为什么有人明知道房龄不多了，还要买？

二三十年后，地价房价都不知道什么样子了，而且大概率新房会是那种低密度的住宅，对于一般人来说，买不起就只好接手这种高层，毕竟满足生活需求为先嘛。

所以接手这种房子的人，本身就是迫不得已，资金有限的人。如果再喊他们集资翻新或者重新，基本不可能；如此高的密度和地价，开发商也拆不起；如此的高楼层，国家也没有大的资金来旧城改造。

所以最终就慢慢变成贫民窟，爹不疼娘不爱的没人管，等着土地年限到期，国家再回收回去。

上海最早的高层住宅建于四十多年前，俗称“九栋楼”。四十几年的时间，这九栋楼经历了翻修，整改，楼层加高等等一系列措施，如今依然屹立在徐家汇体育馆附近。

上海的这九栋楼最初是由6栋13层和3栋16层的高楼组成的，在1994年又分别加盖了一层。

如今看来这九栋楼有一些缺点，比如外观有点落后，小区内空间小，车位不够等等，但在1977年的上海乃至全国，这九栋楼都是住宅界的一个转折点，它意味着人们在建住宅时开始由低层像高层迈进，所以现在才会出现几十层的高层住宅。

四十多年过去了，这九栋楼还能保障最基本的居住问题，不过这几十年期间，也在根据时代变化不断修缮和改进，但是没有被拆除，说明那个年代的房子质量上还是比较能过得去的，另外就是拆除肯定不划算。

走在街头，不难发现现在的高层住宅大多都是二三十层，为什么商品房住宅普遍建造出来的都是这个层数？

33层的商品房住宅比较常见，其实这是开发商提前计算好的，建到33层能保证开发商获得利益最大化。

根据我国的设计规范要求，住宅的建筑层高建议为2.8米，但是在实际建设中发现，2.8米的层高过于压抑，所以为了房子好卖，一般会把层高设定在2.9米。

同时我国《民用建筑设计通则》中划分高层和超高层的临界点高度是100米，如果住宅超过了100米，则属于超高层的范围。

一旦被划进超高层，那么在消防设计，结构设计，施工工艺等方面都比普通的高层住宅要求会高出很多。这样一来，开发商在建造住宅时所需要的成本就高了。

所以根据这个100米的临界点，开发商们想到了一个最合适的层高：33层。当高层住宅建到33层时，整栋楼的高度为：

2.9*32 5.5（首层商铺的高度） 0.3（台阶）=98.6m

这样既不会超过100米，又能最大限度地多建几层房子。

二三十层的高楼一栋接一栋的在各大城市树立起来，人们满心欢喜地住进去之后，没过多少年就陆陆续续开始发现问题了。

先不要说高层的房龄到了该怎么处理，有些高层可能都坚持不到房龄到的那一天，仅仅几年或者一二十年就问题不断了。

现在的高层建筑在建设时普遍都用钢筋混凝土进行浇筑，各种管线和混凝土浇筑在一起后，混凝土使用30以上没什么问题，但是管线的使用寿命达不到30年。

所以有些住户会发现才十几年的房子可能就会出现各种管线滴漏，埋在墙里的各种线路老化、电梯时常故障等问题，维修起来很是困难。

自己都还没住多久，难道还指望着几十年之后让自己的子女继续住，或者住到70年后重新翻修整改房子吗？

那么如果这些高层的房龄到了，或者是出现问题了，该怎么办？有没有可能重新拆除再建？

目前深圳已经把超过20年房龄的住宅楼列为老破旧危房开始棚改了，但要注意的一点是，并不是所有超过20年房龄的住宅都能被列进去，仅限于不超过9层的小高层，才可以进行棚改。

所以，对于33层的高层住宅来说，即使是房龄到了或者是出现问题了，也没有重新拆除再建的可能了。

因为对于开发商来说，拆除33层的高楼再建住宅是不划算的。

首先，如今的这些高层，住户在购买时，价钱就已经不低了，所以如果拆了，开发商该怎么补偿？除非把33层楼的住宅拆了，再建个100层的住宅对于开发商来说才算划算。

其次，33层的高楼，一般是两梯四户，每栋楼两个单元，一个小区20栋楼左右，这样算下来，一个小区大概有5000户左右，如此多的住户在拆除后怎么赔偿？

并且现在高层住宅的楼间距近，容积率高，拆了之后，对于开发商而言，真的没有什么可以再利用和开发的空间了，谁愿意接这样的活呢？

把6层楼的房子拆了，再盖个33层楼，还有利可图，把33层楼的小区拆了，再盖一个33层楼的小区，谁都知道这是赔本的买卖。

除非小区位置特殊，需要用到这块儿地方，不拆就没有办法了，那么这个位置上的高层可能会被拆除，如果让开发商去拆除高层住宅再重新开发，基本上没有可能。

那么将来有一天，高层住宅的房龄到了，这些老房子该怎么处理？

开发商重新开发的可能性已经比较小了，那么老房子还有两条出路。

首先就是所有业主凑钱对房子进行修缮，把房子该修的地方都修了，还能继续居住。不过不好的一点是，房龄到了，小小的修护，即使是把房子修好了，再住进去可能也不太安全了。

其次就是放弃房龄到了的房子。如果同一栋楼的住户不愿意一起凑钱进行修缮，或者是房子问题过于严重，没有修缮的必要，开发商也不愿意重新开发，那么这些老房子只能放弃，成为废弃的房屋。

结语：

“房龄到了的老房子究竟该怎么办”这个问题不是一个人能考虑清楚的问题，而是很多人在不久的将来都会面临的一个问题，所以自己一个人也没必要为这件事烦恼。

再说，房子能不能住到房龄到的那一天还是个问题，因为有些人还没交房，就算了交了房已经住进去的住户，也不能保证自己所住的那栋楼能坚持多少年。

这样看来，买房子好像没那么划算了，毕竟用几个家庭的钱来付首付，再还几十年的房贷，到最后还不知道自己的房子能住多少年，坏了还不知道该怎么办。

直接告诉你答案吧。

1、首先，拆迁资金大部分来自于开发商

即便是之前的棚改，也是由财政拨款、地方出资为辅，房企出资为主。通过央行首创的PSL模式为企业背书，企业从银行借到资金用以拆迁。然后房企拿到该旧改地块，进行开发。

2、其次，目前为止，8层及以内的拆迁再建设，房企才有利润，极限是11层

目前可以看到，棚改、旧改的项目大多都是多层产品，这是因为拆掉地面上建筑、进行货币补偿之后，房企再进行开发，相对应的开发商至少需要盖2.5-3倍以上的层数才有利润。

目前二三十层高的房子，未来拆迁重建的可能性很低。除非是城市配套、国家基建等以ZF为主体的开发项目，且路线不可更改、必须要拆，才有可能拆迁。

3、土地年限70年，房龄几乎不可能

虽然目前房屋产权到期后，可以自动续期，无需申请。但按照目前普遍的情形，房龄达到70年几乎不可能。实际上，房龄超过20年的房子已经老态尽显，市场交易价值低下。

因此，我们一般建议，新房的换房周期在15年内，二手房的换房周期在10年内。尤其是高层产品，未来再拆迁重建的可能性几乎没有，不建议长期持有。

希望对您有所帮助。

不得不说一个残酷的真相，普通高层住宅建筑年限到了，就只剩业主自筹新建和维修加固两条路。开发商为了获利，现如今的高层建筑容积率已经普遍接近3，也就是地上建筑总面积是建设用地面积的3倍。对于他们来说，没有利益，绝不可能来给人做公益，房子70年后进行拆建，30层房子至少要增高到将近100层才有利可图。但基本没有可能。

1.高层住宅寿命到了怎么办？

我国法律规定，城市土地所有权属于国家，地产商只是通过缴纳土地出让金来获得70年的使用权，通俗点来说是大家只拥有这片土地上的房屋所有权。而土地使用权存在到期的情况。现目前《物权法》里面已经有相应法律条文，城市住宅使用时间到期后会自动续期，但具体是缴纳一定费用还是无偿使用，并没有明确规定。

《民用建筑设计通则》规定，一般性建筑耐久年限为50年，并不是说使用这么长时间就不行了，如果定期检修、维护以及保养，房屋寿命达到上百年也不成问题。

先跟大家聊聊建筑寿命的两个概念——设计基准期和设计使用年限。

以上两个数值都以50年举例

设计基准期可以理解成在你所居住的房子里面最轻和最大载荷都能够安全使用50年。但由于房子里面不可能每个时刻都出现最大载荷。

更形象点是，你有一个硬盘，容量是2T，资料最多的时候，你可以装满2T，但大多数时候，你也就一半容量都用不到。这里所说的设计基准期是在你房屋满载（各种家具、家电、钢琴等物品把房子堆满的时候），依然有50年的期限。实际上，你家里不可能随时都是这种状态，所以实际使用年限要比50年更长。

目前建筑行业所设计的住宅载荷是200KG/平方米。但根据全国抽样调查，全国人民的房屋在每平方米上所放置的重量基本不会超过150KG，标准数值已经是满打满算的情况。

另一个概念，设计使用年限，是指房屋正常居住并且没有维护保养的情况下都能达到的使用年限。但小区本身就有维修资金、定期保养习惯，那得奔着百年以后去的。

在可预见的未来，随着房子变旧，住户的最佳体验期过去（20年以内），大量优质住户升级居住条件或者迁移。物业公司获利越来越难，服务简配也成为必然，从此造成恶性循环，要么管理流于形式，要么把烂摊子丢给街道办或者业委会。

具体情况可以参考身边的老旧小区，基本没什么物业，业主自己出几个大爷来管理小区人员出入。

伴随着物业服务质量下降的还有小区设施的老化，本身高层住宅的人口密度和容积率已经高到一定程度，无钱可赚，几乎没有开发商出来接这个烫手山芋。再说了，拆迁成本那得高到天际，搞定一个小区几百上千户人，那得多少钱？

另一种出路，居民自筹建房，不用说多，就算公司一个部门几十号人都很难做到意见统一，更何况这是几千户人，还要大家出钱的事，谁又能保证全局一盘棋呢？

买房更好的选择还是一线城市或者独栋别墅要么是农村宅基地。至于高层建筑，充其量只算是安身的权宜之计。

2.高层建筑如何拆除？

一些早些年建造的摩天大楼，整体结构和内部设施越来越不适应当代生活需求，这类建筑即便翻新起来，也得几十年才收得回投资。相比之下，直接拆除更加科学。

摩根大通曾计划拆除位于公园大道270号的总部来给15000名员工新建一栋办公大楼。这栋大楼是联合碳化物公司在1961年为员工建造的。按理说，开发商想要增加大楼容积率，直接在原建筑的基础上增建即可。相比整栋拆除，重新建造要节省1年时间。但如果能达到更高容积率，商人会毫不犹豫地推倒重来，就算耗时也在所不惜。

曼哈顿对于新增建筑物的容积率有明确规定。但在新的中城东区，开发商可以通过资助公共交通或者基建捐款来换取更多容积率的资格。摩根大通就曾与纽约市每平方英尺捐助61.49美元。以此换取开放更高楼层的筹码。

如何拆除高层建筑物，世界各国已经有许多可供参考案例。

最常见的是内部爆破，还有日本建筑公司首创的底部千斤顶拆除法、其他公司实施的顶部围挡向下拆除法。

日本建筑商Kajima 于2008年首创了一种新式的高层拆除技术，具体做法是使用多个液压千斤顶充当底层支撑，再慢慢敲掉底层，如此循环往复，直到拆到最顶层为止。拆除画面更像建筑物在往地下沉降。但在世界其他地方，内部爆破和顶部向下拆除法用得更多。

建筑物拆除往往需要考虑环境影响、周边人群疏散以及建筑废料转运利用等因素。

尤其是在城市中心拆除高层建筑物，各项指标要求更严格。这些地方，往往采取的是人工拆除。具体做法是在楼层上部加装保护围挡，再利用长臂挖掘机来捣毁上层。由于建筑物所使用的材料包含石棉、金属、钢铁、玻璃、混泥土等多种材料。拆除各种物体的顺序也有讲究，通常而言，最先拆掉的玻璃幕墙，接着是框架、最后才是墙面，最终粉碎混泥土，回收钢铁。建筑物室内的拆除步骤是先撬开地面覆盖物、橱柜、门以及墙壁，最后清除电线、管道、空调和电梯，最后一步拆毁楼梯。

这些被拆出来的建筑垃圾，建筑商早就找好了归宿，新的建筑工地、二手市场等地方都是理想去处。

内爆拆除也是一项精细化工程，前期准备工作可能需要长达数月（非承重墙拆除、支撑结构削弱、爆破安装），后期碎片清理也会长达两三个月。

由于预案不足，1997年澳大利亚皇家堪培拉医院在内爆拆除时就出过事故，酿成惨剧，导致9伤1死。

1997 年 7 月堪培拉皇家医院计划爆破拆除，为澳大利亚国家博物馆腾地方，为此，澳方首都领地首席部长卡内尔夫人还向民众强烈推荐，拆楼最佳观景台——伦诺克斯花园。7月14日下午1:30分，澳大利亚皇家堪培拉医院正式内爆，现场大约有10万名围观者，挤在距离伯利格里芬湖爆破现场的300米附近的公共观景区，期待着这一历史时刻。

因为系统故障，医院塔楼和护士宿舍发生了两次爆炸。巨大的响声过后，大量碎片飞过湖面，大部分落到最佳观景位置的人群中（位于安全范围的200米外），一块重达1公斤的钢片直直砸在7年级学生凯蒂·班德头上，当场死亡。与此同时，还有多位被砖块和金属管道碎片砸中受伤的人，被及时送往医院才幸免于难。

据目击者回忆，受伤的人大多是站在湖南岸的观众，当时一股强大的气流推着碎片从水面向人群扩散。湖面有不少船只被击中，甚至还有一位划独木舟的，直接被掀入湖中，停在观赏区附近的汽车更是“伤亡惨重”。甚至在1公里以外的国家图书馆也被碎片波及。

关于这场事故的原因，至今依然没能看到确切结论。